港资房企的投资眼光有多毒辣

2022-10-25 09:27:00
bradley
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  新鸿基、恒隆、新世界发展等香港开发商都在加仓内地市场,斥资夺地、押注旧改、精耕中高端商业地产

  “三道红线”出台两年以来,内地房企需要快速消化“去杠杆”的压力,在行业竞争中难掩疲态。而负债率较低、融资渠道和成本更胜一筹的港资房企,则有了更多曝光的机会。

  比地块本身更能成为谈资的是,李嘉诚旗下、多年未现身内地土拍市场的和记黄埔公司参与了首轮举牌竞价,并率先出价23.6亿元,但后续并未再次加价,最终未能把地块收入囊中。

  上次和记黄埔夺地,还是在2012年,彼时国内楼市调控趋严、市场低迷,不少港资房企“趁虚而入”,在内地捞地。

  和记黄埔在武汉蔡甸区以1500元/平楼面价拿下一块宅地,更早前,和黄已在附近买下多宗地,该区域后成为其连片开发的低密度住宅区:观湖园。

  对于这片地,和黄用了港资房企常用的“捂盘惜售”策略。最新资料显示,十年前拿的地块,目前还有新房在售卖,且公司去年才申报了观湖园新一期项目设计方案。

  2013年之后,李嘉诚家族开始撤退内地,先后出售广州西城都荟广场、上海东方汇金中心、北京盈科中心、重庆大都会等优质资产。和记黄埔也由于囤地不卖楼,一度被成都金融监管机构“”。

  除李嘉诚外,不少的港资房企这两年来也加大了内地市场的投入,仿佛十年前的故事重现,一改往日保守作风,积极拿地。

  从2021年开始,新鸿基在广州以底价70.82亿竞得番禺南站核心区TOD项目地块;瑞安房地产以165.268亿底价豪夺武汉武昌湾三宗地块;嘉里建设、香港置业勇闯上海滩,夺得黄埔豫园核心地段、徐汇滨江综合发展土地。

  上述这些地块,基本上位于一线和核心二线城市,且要么就是好地、能够契合港商青睐的综合体开发模式,要么就是趁机捡漏,以底价拿地。

  恒隆地产董事长陈启宗曾在今年业绩会上坦言,如今内地房地产企业中有很多在财务上比较困难,这反而可能成为恒隆买地最好的机会。

  这机会不仅是在公开市场,今年初开始,港资房企还当起了内地房企的“白衣骑士”,其中最忙的当属中渝置地和新世界。

  目前,中渝置地接下了世茂在港物业40%股权、中渝老板张松桥接下了富力在伦敦的“Thames City”项目;远东发展与新世界共同收购佳兆业在港物业;新世界旗下的基建公司收购龙光系交通资产40%股权。

  除了押注重运营的项目,房企们也青睐包含短期可销售的半路项目,放长线做运营,也要赚快钱回流现金。

  在新世界发展2022财年中期业绩会上,郑志刚曾透露,新世界发展会预留大约200亿港元用于收购。

  2015年,内地房企大规模扩张,赚得盆满钵满的时候,港资房企或像李嘉诚一样抛售资产、潇洒转身;或静观其变,放缓拍地和收并购节奏。

  港资房企奉行的稳健经营逻辑,与内地多数房企略有不同,它始终将管控利润、规避风险放在首位,热衷于低风险、低杠杆下投资。

  此轮广州土拍,和记黄埔只举了一手牌,出现溢价后并未再跟进,也说明了李嘉诚低风险底价获地的投资心理。

  此前,港资房企公认的特点是“爱囤地”,拉长项目开发周期,靠地价上涨带来可观的利润。而拉长周期势必需要充沛的现金流筑底,这也造就了港资房企内部重视现金流的经营模式。

  有了足够的钱,就有底气面对变化的时局和市场。新世界相关高层曾多次在公开场合提到,“在疫情期间,拥有充足的现金者为王。”

  在杠杆运作方面,港资房企相当自律。2021年,港龙中国、新世界净负债率水平在50%以下;长江实业、新鸿基地产、嘉里建设控制在30%以内,远低于内地房企三道红线%”的及格线。

  而港资企业的融资渠道也具有天然的优势,在香港,股票、基金、REITs等境外融资渠道相对成熟。最新融资成本显示,新世界、九龙仓、嘉华国际等港企融资成本仅为1%-3%,内地房企多数在5%以上。

  “三道红线”带来的此轮杠杆压力,让众多内地房企、尤其是民企疲于应战,土地市场持续“低温”,多城土拍上演流拍、底价成交戏码。

  日常的开源、节流,使得港资房企在当下内地市场优势尽显。内地房企拿不出钱,地卖不出去的时候,港资开始发动自身的“钞能力”,进入内地市场捡漏。

  恒隆地产最新财报显示,内地市场正在反哺香港市场。2021年内地物业组合的租赁收入按人民币及港币计值分别录得23%和31%升幅,足以抵消香港物业组合7%的跌幅。

  得益于丰富的运营经验,港商在内地商业市场上打得一手好牌。像IFS、恒隆广场、K11等港资背景商场,基本上都是城市商业地标。

  贝恩公司发布的《2021年中国奢侈品市场报告》指出,由于疫情出境受限,大部分中国消费者选择在境内购买奢侈品。中国个人奢侈品市场2021年全年或将实现36%的增长,达到近4710亿元人民币。

  奢侈品市场回流让疫情中的香港压力倍增,特别是旅游区的商铺和商场,租户零售额大跌,零售租金下调压力大。

  如今,恒隆的布局已经从沿海核心城市拓宽到武汉、昆明等中、西部省会城市。陈启宗也看好内地蓬勃发展的奢侈品市场,他表示未来内地市场占比还会继续上升。

  近年来,像新鸿基、香港置地等港资开发商会选择布局一二线城市,拿下商业或者综合体属性地块进行自持开发,后期深耕商业运营。据了解,新鸿基的内地土储已经超过香港。

  还有房企在存量市场中寻觅资源。如新世界发展旗下、拥有多个高端购物中心的K11集团,宣布正式进军内地轻资产管理市场,以轻资产管理的合作模式,更快地提升内地市场的品牌规模。

  “港资企业往后会有更多曝光机会,未来内地市场是个适合做精品运营的舞台。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示。

  不过也有房企保持审慎态度,九龙仓置业认为,比起前两年,内地市场存在不明朗的形势,并且表现疲弱。“我们会小心选择,但不是退出这个市场”。

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